Cuánto vale mi piso hoy en el mercado

Cómo se calcula de verdad el precio de un piso

Hay tres cifras circulando y solo una sirve para poner precio. Conviene distinguirlas antes de nada, porque casi todas las malas decisiones de venta empiezan por confundirlas.

El precio medio por metro de tu ciudad es un dato de titular de prensa. Promedia pisos con y sin ascensor, plantas bajas y áticos, fincas rehabilitadas y fincas con obra pendiente, barrios que no comparten mercado. Como herramienta para decidir, no vale nada.

El precio de los portales es lo que otros piden, que no es lo que nadie ha pagado. La diferencia entre lo publicado y lo firmado ante notario es sistemática en casi todos los mercados, y a menudo considerable. Poner precio mirando anuncios es copiar los errores de otros vendedores.

El precio de los comparables firmados —qué se ha escriturado en tu misma zona, en fincas parecidas, con la misma condición de ascensor y en los últimos meses— es el único que describe el mercado real. Es el que usamos.

Los cuatro datos que deciden

La planta. Un principal, un entresuelo, un tercero y un ático no son variantes del mismo producto: son productos distintos con compradores distintos. El ático con terraza tiene su propio mercado; el entresuelo también, y suele ser el peor anunciado porque el vendedor lo vive como un defecto en lugar de explicarlo.

El ascensor. En ciudades con mucha finca antigua, tenerlo o no separa dos mercados completos, y el segundo se estrecha cada año porque una parte importante de la demanda filtra directamente por ahí. Un cuarto sin ascensor se vende —tiene comprador y tiene precio— pero es otro comprador.

La orientación y a qué da. Calle, patio de manzana o patio de luces. Cuántas horas de sol entra y a qué hora. El interior a patio de manzana, que tantos vendedores esconden, es exactamente lo que busca quien huye del ruido: no es un defecto, es un argumento para otro comprador.

El estado de la finca. Derramas aprobadas o pendientes, fachada, ascensor por instalar, inspección técnica con deficiencias. El banco del comprador lo verá en la tasación, así que entra en el precio se diga o no. La diferencia está en si lo dices tú, cuantificado, o lo descubre él tres días antes de firmar.

Lo que influye menos de lo que parece

La cocina y los baños nuevos, salvo que estén en un estado que impida vivir. Quien valora una cocina nueva quiere elegirla él; quien compra para reformar no te la paga. Reformar justo antes de vender casi nunca se recupera, y reformar a medias —pintar y cambiar el suelo sin tocar instalaciones— no convence a ninguno de los dos perfiles.

Los muebles, tampoco. Lo que sí cambia mucho es que la vivienda esté vacía de cosas: despersonalizada, ordenada y con la luz resuelta. Eso cuesta poco dinero y devuelve bastante.

Y los metros que figuran en la escritura, si no coinciden con los reales. El comprador mide lo que se usa, no lo que dice el papel, y las discrepancias entre superficie registral, catastral y real son más frecuentes de lo que se cree.

Por qué fallan las calculadoras automáticas

Funcionan con dos ingredientes: medias de zona y los datos que tú introduces. Con eso pueden acertar el orden de magnitud, y poco más.

Ninguna sabe si tu piso da a patio de manzana o a una calle con tráfico. Ninguna sabe si el ascensor llega a tu planta o se queda en la anterior. Ninguna sabe que la comunidad aprobó el mes pasado una derrama de fachada, ni que el edificio pasó la inspección técnica con deficiencias, ni que tu terraza es de veinte metros y da al sur. Y son exactamente esas cosas las que separan dos pisos del mismo edificio en escalones de precio distintos.

Sirven para una primera orientación. No sirven para decidir a qué precio sales, que es la decisión que más dinero mueve de toda la operación.

Valoración y tasación no son lo mismo

La tasación homologada la firma una sociedad autorizada por el Banco de España. Tiene normativa propia, coste, caducidad, y existe para una función concreta: decirle a un banco cuánto vale la garantía de un préstamo. Es prudente por definición, porque al banco le interesa un número que aguante una mala racha. En la práctica la encarga y la paga el comprador con su hipoteca.

La valoración de mercado dice a cuánto se está firmando de verdad una vivienda como la tuya, ahora, en tu zona. No es un documento oficial ni pretende serlo: es una herramienta para decidir. Para vender, la útil es esta.

El precio de salida importa más que cualquier ajuste posterior

Cuando publicas, toda la demanda activa de tu zona ve tu piso en las tres primeras semanas. Es tu único momento con audiencia completa y se gasta una vez. Si el precio deja la vivienda dentro de los filtros de esa gente, hay visitas desde el primer fin de semana; si la deja fuera, esa audiencia no vuelve.

De ahí que «salgo alto y ya bajaré» salga caro dos veces: pierdes las semanas buenas y, cuando bajas, negocias desde la posición de quien lleva meses publicado. Si hay que ajustar, se ajusta una vez y con motivo, nunca en escalones pequeños que solo comunican que aún queda margen.

Y del precio, ¿qué te queda?

Es la cifra que de verdad importa y casi nadie la calcula antes. Del precio de venta se descuentan la plusvalía municipal, que corresponde al vendedor; el impuesto sobre la ganancia patrimonial, si la hay; la cancelación registral de la hipoteca si queda alguna; los certificados obligatorios; y la comisión de la agencia, que en nuestro caso solo se paga si se firma.

En viviendas compradas hace muchos años la diferencia entre el precio y el remanente puede sorprender. Por eso hacemos esa cuenta junto con la valoración: decidir el precio sin saber qué queda es decidir a ciegas. Y hay exenciones —reinversión en vivienda habitual, mayores de sesenta y cinco años— que conviene comprobar con un asesor fiscal antes de firmar nada.