Gastos e impuestos al vender una vivienda

Gastos de vender un piso o una casa: la lista completa

Casi todo el mundo decide el precio de venta mirando el precio. Muy poca gente lo decide mirando el remanente, que es lo único que de verdad importa: cuánto queda después de pagar lo que hay que pagar. La diferencia entre una cifra y otra puede ser considerable, sobre todo en viviendas compradas hace muchos años, y descubrirla tarde condiciona decisiones que ya no se pueden deshacer.

Esta es la lista, ordenada de mayor a menor impacto habitual. Los importes concretos dependen del municipio, del año de compra y de tu situación personal, así que la cifra definitiva se cierra con un asesor fiscal; lo que sigue es el mapa para saber qué preguntar.

1. El IRPF sobre la ganancia patrimonial

Suele ser el gasto más grande, y muchas veces el que menos se prevé. Se calcula por la diferencia entre el valor de transmisión —el precio de venta menos los gastos e impuestos que asumes tú— y el valor de adquisición —lo que pagaste en su día más los gastos e impuestos de aquella compra y las inversiones y mejoras que hayas hecho después, no las reparaciones ni el mantenimiento—. Esa ganancia tributa en la base del ahorro, con tipos que suben por tramos según el importe.

Conserva las facturas de las mejoras: una reforma integral documentada aumenta el valor de adquisición y reduce la ganancia. Sin factura no computa, y es dinero real perdido por un cajón desordenado.

Hay exenciones importantes que conviene comprobar caso por caso: la reinversión del importe obtenido en otra vivienda habitual, dentro del plazo legal; la exención para mayores de sesenta y cinco años cuando se transmite la vivienda habitual; y los supuestos de dación en pago. Ninguna es automática y todas tienen requisitos. Si vendes una segunda residencia, ten en cuenta que la exención por reinversión no aplica.

2. La plusvalía municipal

El impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana. Lo paga el vendedor y lo cobra el ayuntamiento, así que el importe varía mucho de un municipio a otro. Desde la reforma de 2021 hay dos formas de calcularlo —una basada en el valor catastral del suelo y los años transcurridos, y otra sobre el incremento real de valor— y puedes aplicar la que te resulte más favorable.

Y un punto que mucha gente desconoce: si no ha habido incremento de valor, es decir, si vendes por menos de lo que compraste, no hay que tributar, pero es necesario acreditarlo con las escrituras. Hay plazo para presentar la declaración desde la firma, así que conviene tenerlo previsto y no descubrirlo con el aviso del ayuntamiento.

3. La cancelación de la hipoteca

Si queda préstamo, se cancela con el propio precio de venta en la notaría, pero la operación tiene sus costes: la escritura de cancelación, la inscripción en el Registro y, normalmente, la gestoría que lo tramita. Además, algunas escrituras de préstamo contemplan una comisión por amortización anticipada; conviene mirar la tuya antes de calcular nada.

Ojo con un error frecuente: haber terminado de pagar la hipoteca no significa que esté cancelada en el Registro. Si sigue inscrita, hay que cancelarla igualmente para poder vender con la finca libre de cargas.

4. Los certificados obligatorios

El certificado de eficiencia energética es obligatorio para vender y lo paga el vendedor. Es un gasto pequeño y se resuelve con la visita de un técnico. En Cataluña se necesita además la cédula de habitabilidad en vigor: si la tuya está caducada, hay que renovarla, y eso lleva unos días.

También se necesita el certificado de estar al corriente con la comunidad, que emite el administrador y que a veces tiene un pequeño coste, y la nota simple del Registro, cuyo importe es casi simbólico.

5. La comisión de la agencia

Depende del modelo de cada una. En el nuestro se cobra únicamente si se firma la venta: no hay cuotas, ni gastos de publicación, ni pago por el reportaje o la gestión documental, y el porcentaje se cierra por escrito en la primera valoración, antes de que te comprometas a nada.

6. La notaría, que se reparte

El criterio legal por defecto es que el vendedor asume la escritura matriz y el comprador las copias y la inscripción, pero en la práctica se pacta y en muchas operaciones el comprador asume todos los gastos de la escritura. Conviene dejarlo claro por escrito en las arras y no darlo por supuesto.

Lo que NO paga el vendedor

Para evitar confusiones: el impuesto de transmisiones patrimoniales en vivienda de segunda mano, o el IVA y actos jurídicos documentados en obra nueva, corresponden al comprador. También la tasación que pide su banco y los gastos de su hipoteca.

Cómo se hace la cuenta antes de poner precio

Nosotros la hacemos siempre en la primera valoración, junto al rango de precio: una estimación de qué queda después de descontar plusvalía, IRPF estimado, cancelación registral y certificados. Es gratuita y va por escrito, como la valoración.

Sirve para dos cosas muy prácticas. Primero, para decidir el precio de salida sabiendo qué se persigue de verdad. Y segundo, para saber si vender ahora tiene sentido: hay casos —vivienda habitual con exención por edad, reinversión prevista, pérdida patrimonial que compensa otras ganancias— en los que la cuenta cambia por completo la decisión. Ahí es donde un asesor fiscal aporta más que cualquier agencia, y por eso te decimos claramente cuándo conviene consultarlo.

Un ejemplo de cómo cambia la cuenta

Tomemos dos ventas por el mismo precio y veamos por qué el remanente puede ser muy distinto. En la primera, una vivienda habitual comprada hace veinticinco años, con la reforma integral documentada con facturas y un propietario que va a reinvertir el importe en su nueva vivienda habitual dentro del plazo legal. En la segunda, una segunda residencia comprada hace ocho años, sin facturas de las mejoras y sin reinversión prevista.

En la primera, el valor de adquisición sube gracias a la reforma acreditada, y la exención por reinversión puede dejar la ganancia sin tributar si se cumplen los requisitos. En la segunda no hay exención posible, las mejoras no computan porque no se pueden acreditar, y la ganancia entera pasa a la base del ahorro. Mismo precio de venta, remanentes muy distintos. Y las dos diferencias —las facturas y la reinversión— eran decisiones que se tomaron mucho antes de vender.

La conclusión práctica es que la fiscalidad de una venta no empieza el día que publicas el anuncio: empieza el día que guardas —o tiras— la factura de la reforma. Si estás pensando en vender en los próximos años, ordenar esa documentación es probablemente la tarea con mejor retorno por hora invertida de todas.

Los errores que más dinero cuestan

• No conservar las facturas de las mejoras. Sin ellas no aumentan el valor de adquisición, y eso se traduce en más ganancia tributable.
• Dar por hecha la exención por reinversión. Tiene requisitos y plazos; conviene confirmarlos antes de comprometerse con la compra siguiente.
• Olvidar que la hipoteca sigue inscrita. Haberla terminado de pagar no la cancela en el Registro, y la cancelación tiene su coste y su plazo.
• No mirar la comisión de amortización anticipada. Está en la escritura del préstamo y a veces sorprende.
• Aceptar el primer cálculo de plusvalía. Hay dos métodos y puedes aplicar el que te favorezca; si no hubo incremento de valor, se acredita y no se tributa.
• No pactar la notaría por escrito. Lo que se da por supuesto en la conversación aparece como discusión el día de la firma.

Cuándo conviene esperar y cuándo no

La cuenta del remanente sirve también para responder a una pregunta que se hace mucha gente: ¿vendo ahora o espero? No hay una respuesta general, pero sí tres situaciones bastante claras.

Conviene esperar cuando falta poco para cumplir un requisito que cambia la fiscalidad de forma sustancial —los sesenta y cinco años en una vivienda habitual, por ejemplo—, o cuando hay una reforma en marcha cuya factura aún no está emitida. Meses de diferencia pueden valer bastante dinero.

No conviene esperar cuando la vivienda está vacía y generando gastos —IBI, comunidad, suministros, mantenimiento—, cuando hay una hipoteca corriendo sobre un inmueble que no se usa, o cuando el motivo para esperar es únicamente la esperanza de que el mercado suba. Esa última es la más cara de todas: el coste de mantener una vivienda parada es cierto y mensual, y la subida es una hipótesis.

Depende cuando hay una reinversión prevista pero sin fecha, o cuando la vivienda se puede alquilar mientras tanto. Ahí hay que hacer números concretos, y para eso sirve tener la cuenta delante en lugar de una intuición.