Valorar mi casa con precio real de mercado

Qué te entregamos cuando pides valorar tu casa

La palabra «valoración» se usa para cosas muy distintas y conviene aclarar cuál es esta. No es una estimación automática sacada de una base de datos, ni una cifra que alguien te dice por teléfono para conseguir el encargo. Es un documento por escrito con cuatro partes.

Un rango, no un número. Porque el mercado no funciona con cifras exactas: funciona con una horquilla dentro de la cual una vivienda encuentra comprador en un plazo razonable. Darte un número redondo sería fingir una precisión que no existe.

El razonamiento completo. Qué hemos tenido en cuenta y con qué peso: la zona concreta, la planta, la orientación, el estado, lo que se puede y no se puede hacer, la finca o la parcela. Sin eso, un rango es una opinión.

Los comparables. Las operaciones firmadas ante notario en las que nos apoyamos, con sus características, para que puedas comprobar tú mismo si se parecen de verdad a lo tuyo. Es la parte que casi nadie enseña y la única que permite discutir la valoración con criterio.

La cuenta del remanente. Una estimación de qué queda para ti después de descontar la plusvalía municipal, el impuesto sobre la ganancia, la cancelación registral si hay hipoteca y los certificados obligatorios. Porque lo que importa no es el precio del anuncio sino el dinero que llega a tu cuenta.

Qué NO es esta valoración

No es una tasación homologada. Esa la firma una sociedad autorizada por el Banco de España, tiene coste, caduca a los seis meses y existe para decirle a un banco cuánto vale la garantía de un préstamo. Es prudente por definición, y normalmente la encarga y la paga el comprador cuando pide su hipoteca. Para decidir a qué precio sales, no la necesitas.

No es el precio de los portales. Lo publicado es lo que otros piden, que no es lo que nadie ha pagado. En la mayoría de los mercados la diferencia entre precio pedido y precio de escritura es sistemática, así que poner precio mirando anuncios es copiar los errores del vecino.

No es un cálculo automático. Las herramientas que dan un número instantáneo trabajan con medias de zona y con los datos que tú introduces. Ninguna sabe si tu piso da a patio de manzana o a calle, si el ascensor llega a tu planta, si la comunidad tiene una derrama aprobada o si tu parcela tiene trescientos metros llanos o mil en pendiente. Y esas son exactamente las cosas que mueven el precio.

Cómo la hacemos

Empieza con una conversación corta: qué vendes, dónde está, por qué vendes y con qué plazos. Diez minutos que sirven para saber qué hay que mirar.

Después, la visita. Y es una visita de verdad, no un paseo: medimos lo que hay que medir —la superficie útil real, el llano aprovechable si hay parcela, la orientación a distintas horas—, miramos el estado de instalaciones y envolvente, y pedimos la documentación que permite verificar lo que se ve: nota simple, actas de la comunidad, licencias de las obras hechas.

Y por último el trabajo de despacho, que es donde se decide el número: buscar las operaciones firmadas comparables, descartar las que no lo son y explicar por qué, y traducirlo a un rango con su argumentación. En veinticuatro horas lo tienes por escrito.

Por qué es gratis y qué ganamos nosotros

Es una pregunta razonable y tiene una respuesta simple: aspiramos a llevar la venta. Si la valoración te convence y decides vender con nosotros, cobramos cuando se firme. Si no, te quedas el informe igualmente y no nos debes nada.

Eso significa que el informe no está inflado para gustarte. Es la tentación evidente de este sector —dar el número que el propietario quiere oír para conseguir el encargo y corregirlo a base de bajadas tres meses después— y es exactamente lo que produce viviendas quemadas en el mercado, que acaban vendiéndose por debajo de lo que habrían obtenido saliendo bien la primera vez.

El precio de salida y las tres primeras semanas

Hay una razón práctica por la que la valoración importa tanto, y conviene entenderla antes de decidir nada. Cuando una vivienda se publica, toda la demanda activa de su zona la ve en las tres primeras semanas. Es el único momento con audiencia completa y se gasta una sola vez.

Si el precio la deja dentro de los filtros de esa gente, hay visitas desde el primer fin de semana. Si la deja fuera, esa audiencia no vuelve, y a partir de ahí solo llegan compradores nuevos con cuentagotas. Por eso el patrón de «salgo alto y ya bajaré» sale caro dos veces: se pierden las semanas buenas y, cuando se corrige, se negocia desde la posición de quien lleva meses publicado.

Qué necesitamos de ti

Nada imprescindible para empezar. Si lo tienes a mano, agiliza: la nota simple o la escritura, los metros reales y los registrales, el último recibo de comunidad y las actas de las últimas juntas, el recibo del IBI y, si queda hipoteca, el saldo aproximado.

Si no tienes nada de eso, tampoco importa. La nota simple la pedimos nosotros y no te cuesta nada.

Y si decides no vender

Pasa a menudo y nos parece bien. Mucha gente pide la valoración para saber dónde está: para decidir si compensa vender ahora o esperar, para repartir una herencia, para negociar con un banco o simplemente para tener el dato. El informe es tuyo en cualquier caso, y sigue siendo útil.

Lo que no vas a recibir es seguimiento comercial que no hayas pedido: ni llamadas insistiendo, ni correos periódicos. Si más adelante decides vender, ya sabes dónde estamos.