Vender tu casa con un inquilino dentro

Vender una casa o un piso con inquilino dentro

Es una situación muy común y la respuesta corta es que sí, se puede vender, y no hace falta el permiso del inquilino. Lo que cambia —y cambia mucho— es a quién se le vende y cómo se presenta.

Cuando hay un contrato de arrendamiento en vigor, el comprador se subroga en él: hereda al inquilino, la renta y el plazo que quede. Eso deja fuera automáticamente a quien compra para vivir, que es la mayor parte del mercado, y sitúa la operación en el terreno del comprador inversor, que valora la vivienda por lo que renta y no por lo bonita que sea.

Lo primero: el derecho de tanteo y retracto

Salvo que se haya renunciado expresamente en el contrato —cosa frecuente pero que hay que comprobar—, el inquilino tiene derecho de adquisición preferente. En la práctica significa que hay que notificarle formalmente la intención de vender, con el precio y las condiciones, y darle el plazo legal para decidir si la compra él en esas mismas condiciones.

Es un trámite y no un obstáculo, pero hay que hacerlo bien y en el momento correcto: saltárselo puede permitirle ejercer el retracto después de la venta, que es exactamente el tipo de problema que nadie quiere heredar. Conviene revisar el contrato antes de mover nada para ver si esa renuncia existe.

Cómo se presenta una vivienda alquilada

Con números, no con adjetivos. El comprador inversor quiere ver: la renta mensual actual, el plazo que queda de contrato y sus prórrogas, el historial de pagos, la fianza depositada, los gastos que asume cada parte, y la rentabilidad bruta y neta resultante sobre el precio pedido.

Esa información, ordenada y verificable, es lo que permite argumentar el precio. Sin ella, el comprador asume lo peor —que el inquilino paga tarde, que la renta está por debajo de mercado, que el contrato tiene años por delante— y descuenta en consecuencia.

Y hay que enseñar la vivienda igual, aunque con una limitación evidente: las visitas dependen de la disponibilidad del inquilino, que tiene derecho a su intimidad. Se acuerdan con él, con antelación y en horarios razonables. Un inquilino tratado con respeto colabora; uno al que se le imponen visitas, no.

La renta importa tanto como el inmueble

Si el contrato es antiguo y la renta está claramente por debajo de mercado, eso pesa en el precio, porque el comprador no podrá actualizarla hasta que termine el plazo. Si la renta está en mercado y el inquilino es solvente, ocurre lo contrario: es un activo, porque el comprador entra con rentabilidad desde el primer día y sin riesgo de vacío.

Por eso el análisis de una vivienda alquilada empieza por el contrato y no por la vivienda. Es lo primero que pide el asesor del comprador y lo primero que hay que tener ordenado.

¿Vender con inquilino o esperar?

Es la decisión de fondo y depende de tres cosas: cuánto plazo queda, cómo está la renta respecto al mercado y cuánta prisa tienes.

Vender con inquilino tiene la ventaja de no esperar y de que la vivienda sigue generando ingresos mientras se vende. El coste es que el conjunto de compradores se reduce y el precio suele situarse algo por debajo del que alcanzaría libre.

Esperar a que termine el contrato te devuelve el mercado completo y el precio más alto, pero implica tiempo, el riesgo de un periodo sin ingresos y los gastos de mantener la vivienda vacía.

La respuesta correcta sale de hacer los números, no de la intuición. En la valoración te damos las dos cifras —lo que vale hoy alquilada y lo que valdría libre— para que decidas con datos.

Lo que no funciona

Ocultarlo. Anunciar la vivienda sin decir que está alquilada y que el comprador lo descubra en la visita o, peor, cuando ya está negociando. Quema al comprador de uso propio, que se siente engañado, y desconcierta al inversor, que se pregunta qué más no se le ha contado.

Tampoco funciona presionar al inquilino para que se marche antes de tiempo. Además de los problemas legales evidentes, un inquilino enfrentado puede complicar las visitas durante meses y hundir la operación.

Y si el alquiler es turístico

El planteamiento cambia: no hay contrato de larga duración al que subrogarse, pero sí una licencia cuya situación y transmisibilidad hay que documentar, junto con el historial de ocupación e ingresos. Para el comprador que busca ese uso, la licencia es un activo con valor propio —en muchas zonas las plazas están limitadas— y presentarla con números es lo que permite sostener el precio.

Qué te queda después de vender

Del precio se descuentan la plusvalía municipal, que corresponde al vendedor; la ganancia patrimonial en el IRPF; la cancelación registral de la hipoteca si queda alguna; y los certificados obligatorios. Y conviene tener en cuenta la fiscalidad de los rendimientos del alquiler del año en curso. La cuenta completa se hace antes de fijar el precio, y con un asesor si el caso lo pide.